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Kapitalanlageimmobilie kein Schutz vor Kaufkraftverlust
Etliche Immobilienverkäufer versuchen ihre Kaufinteressenten zum Kauf einer Immobilie mit dem Argument des Inflationsschutzes zu überzeugen. Doch schützt die Kapitalanlageimmobilie tatsächlich vor Kaufkraftverlust und Inflation?
Bei derzeitigen Inflationsraten von mehr als 9 Prozent, muss dies ganz klar verneint werden. Bei finanzierten Objekten kann der Kaufkraftverlust selbst dann nicht kompensiert werden, wenn die Geldentwertung wieder ihr Normalniveau von 2% erreicht hat. Der alljährliche von der Postbank veröffentlichte Wohnatlas gibt Aufschluss. Hierin enthalten die Prognose der Preisentwicklungen in den „Big Seven“ 2021-2035.
Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent
Rang |
Stadt |
Preistrend in % |
Preis pro qm 2021* |
| 1 | München | 2,19 | 9.731,59 |
| 2 | Frankfurt am Main | 1,59 | 6.583,11 |
| 3 | Köln | 1,35 | 4.897,50 |
| 4 | Stuttgart | 1,31 | 5.344,61 |
| 5 | Berlin | 1,01 | 5.527,53 |
| 6 | Düsseldorf | 0,93 | 5.361,27 |
| 7 | Hamburg | 0,65 | 6.488,89 |
* Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
Kaufnebenkosten und Zinsen nicht unberücksichtigt lassen
Zudem müssen Käufer von Kapitalanlageimmobilien die Kosten in Höhe von ca. 10 Prozent für den Erwerb eine Immobilie, sowie die Zinsbelastung durch ein Darlehn finanziertes Objekt von der Wertentwicklung in Abzug gebracht werden.
Ein Beispiel mit Fremdfinanzierung:
| Immobilienpreis | 500.000,- Euro | ||
| Kaufnebenkosten | einmalig ca. 45.000,- Euro | ||
| Darlehnszins in 15 Jahren bei 70% Fremdfinanzierung 1% Tilgung, 3,75 % eff. Zins p.a. |
p.a. ca. 12.000,- Euro | ||
| Instandhaltungskosten & Steuern | p.a. ca. 2.500,- Euro | ||
| Mieteinnahmen | p.a. ca. 12.000,- Euro | ||
| Wert der Kapitalanlage | 2% Wertsteigerung | Wert der Anlage nach Preissteigerung | |
| 1. Jahr | 452.500,00 € | 9.050,00 € | 461.550,00 € |
| 2. Jahr | 459.050,00 € | 9.181,00 € | 468.231,00 € |
| 3. Jahr | 465.731,00 € | 9.314,62 € | 475.045,62 € |
| 4. Jahr | 472.545,62 € | 9.450,91 € | 481.996,53 € |
| 5. Jahr | 479.496,53 € | 9.589,93 € | 489.086,46 € |
| 6. Jahr | 486.586,46 € | 9.731,73 € | 496.318,19 € |
| 7. Jahr | 493.818,19 € | 9.876,36 € | 503.694,56 € |
| 8. Jahr | 501.194,56 € | 10.023,89 € | 511.218,45 € |
| 9. Jahr | 508.718,45 € | 10.174,37 € | 518.892,82 € |
| 10. Jahr | 516.392,82 € | 10.327,86 € | 526.720,67 € |
| 11. Jahr | 524.220,67 € | 10.484,41 € | 534.705,09 € |
| 12. Jahr | 532.205,09 € | 10.644,10 € | 542.849,19 € |
| 13. Jahr | 540.349,19 € | 10.806,98 € | 551.156,17 € |
| 14. Jahr | 548.656,17 € | 10.973,12 € | 559.629,29 € |
| 15. Jahr | 557.129,29 € | 11.142,59 € | 568.271,88 € |
Nach Ablauf der 15 Jahre Zinsfestschreibung hat die Kapitalanlage einen Wert von ca. 570.000,- Euro und die Rendite beträgt in etwa 14 Prozent. Das wäre unter Berücksichtigung der Mieteinahmen (unversteuert) und nach Abzug der Zinsen, Kosten, sowie Steuern (für die Immobilie, nicht für die Mieteinnahmen), eine jährliche Wertentwicklung von 0,93 Prozent und eine Restschuld von ca. 280.000,- Euro. Unberücksichtigt bleiben eventuelle Mietausfälle oder sonstiger zeitlicher Aufwand.
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Aktienfonds oder Immobilien? Diese Anlage bringt mehr Rendite
Tabelle: Inflationsbereinigte Renditen von sechs Haupt-Anlageklassen für die Zeiträume 1900 bis 2020 (121 Jahre) und für das vergangene Jahrzehnt
Die Immobilie als Kapitalanlage ist in den meisten Fällen unattraktiv. In den vergangenen 10 Jahren konnte die Renditen der Immobilien aufgrund der gesteigerten Nachfrage am Immobilienmarkt, durch günstiges Geld und niedrige Darlehenszins, nach oben getrieben werden. Doch durch die veränderte Geldpolitik der Zentralbanken in 2022 und die damit einhergehenden stark steigenden Baufinanzierungszinsen ist der Kauf einer Immobilie nur noch zur Eigennutzung zu empfehlen. Zudem kommt der Demografischer Wandel, der die Nachfrage am Immobilienmarkt immer weiter einbrechen lässt.
Dies gilt selbstverständlich auch für Immobilieninvestments in Form einer Beteiligungsgesellschaft. Der Verwaltungsaufwand wird zwar von der Beteiligungsgesellschaft übernommen, allerdings nicht kostenfrei - was wiederum die Rendite der Geldanlage erheblich mindert. Zudem sind Anleger an feste Laufzeiten gebunden und können nicht über das Geld verfügen.
Aktienfonds sind zudem weitaus flexibler und der Verwaltungsaufwand so gut wie nicht vorhanden. Allerdings sollte unerfahrene Anleger bei der Auswahl der richtigen Aktienfonds einen Experten zu Rate ziehen. Denn die Vielzahl der Produkte erschwert die richtige Fondsauswahl. Und wer auf das falsche Pferd setzt, muss unter Umständen größere Schwankungen der Aktienkurs in Kauf nehmen. Profis können das Risiko deutlich reduzieren und die Renditeaussichten erheblich steigern.
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Neu Biomarker entdeckt, Nachweis für schwere Impfschädigungen
Nach der Corona-Impfungen bildet das Imunsystem Antikörper aus, die können gegen beides reagieren, sowohl gegen das Virus als auch gegen körpereigene Strukturen und dadurch Schäden verursachen. Das Menschen nach einer Impfung Autoantikörper entwickeln, die auch gegen Bestandteile ihres eigenen Körpers gerichtet sind, ist lange bekannt.
Mit Hilfe der neu entdeckten Biomarker suchen foschende Ärzte jetzt nach dem genauen Mechanismus hinter den Störungen, wie sie bisher vermehrt bei ältere Patienten auftraten. Dieses körpereigene Enzym spielt eine wichtige Rolle bei der Regulierung des Blutdrucks. Kommt dieses System wie bei einer Impfung durcheinander, können Patienten auf der Intensivstation landen.
Die Folgen einer Impfung sind demnach auch mit erheblichen Risiken verbunden, dass also die eigentlich gute Virusabwehr bei Menschen auch die negative Konsequenz automatisch mit sich bringt, dass diese guten Antikörper gegen das eigene Gehirn reagieren und Funktionsstörungen verursachen.
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